Con una recente pronuncia (n.15348/2017), la Corte di Cassazione si è espressa su due cruciali questioni in tema di locazione di immobili ad uso non abitativo. Con la prima, la Suprema Corte è tornata ad affermare la legittimità di una pattuizione contrattuale che preveda degli aumenti graduali del canone di locazione, rispetto all’articolo 32 della L. 392/1978, introducendo alcune argomentazioni innovative rispetto alla precedente giurisprudenza; con la seconda, invece, la Cassazione si è espressa per la prima volta sul tema dell’equivalenza, ai sensi dell’articolo 36 L. 392/1978, tra cessione totalitaria delle quote in una società di persone che abbia come oggetto sociale l’esercizio di un’azienda e cessione dell’azienda stessa, con conseguente responsabilità degli ex soci verso il locatore in caso di inadempimento della società.

La prima pronuncia che afferma o, meglio, conferma la legittimità del cosiddetto “canone a scaletta”, si inserisce in un contesto di graduale ammorbidimento, operato dalla giurisprudenza negli ultimi decenni, della rigidità che contraddistingue alcune previsioni della legge “equo canone”.

Inizialmente la giurisprudenza riteneva illegittima la clausola di un contratto di locazione che prevede la determinazione del canone in misura differenziata e crescente per frazioni successive di tempo nell’arco del rapporto di locazione, sull’assunto che essa fosse in contrasto con il divieto, posto dall’articolo 32 della legge “equo canone”, di prevedere variazioni in aumento del canone superiori al 75% di quelle dell’indice dei prezzi al consumo accertate dall’ISTAT. Con la pronuncia in commento, la Cassazione ha chiarito che una tale clausola deve ritenersi legittima in virtù del principio della libera determinazione convenzionale del canone, sancito dalla medesima legge.

In proposito, la Suprema Corte rileva che come le parti sono libere di determinare il canone iniziale del contratto, così le stesse sono libere di prevedere la modifica del canone nel corso del rapporto. Tale principio viene derogato dall’articolo 32 della legge “equo canone”, esclusivamente in riferimento agli aggiornamenti del potere di acquisto della moneta, attraverso una disposizione che non può essere estesa analogicamente alle altre clausole contrattuali volte ad incrementare il valore reale del canone.

Sostanzialmente la Suprema Corte afferma che (i) l’articolo 32 della legge “equo canone” fa riferimento all’aggiornamento del canone di locazione e non al suo aumento e che (ii) aggiornamento e aumento sono due concetti distinti e con funzioni differenti: l’aggiornamento, implica una variazione della quantità monetaria del canone ed ha la funzione di preservare il sinallagma del contratto dagli effetti inflattivi, l’aumento, determina invece un accrescimento del valore reale del canone, implicando una vera e propria modifica dello stesso.

Pertanto, la clausola del contratto di locazione che contenga aumenti graduali del canone deve considerarsi formalmente valida ed incombe sul conduttore e non più sul locatore – come invece veniva sostenuto dalla precedente giurisprudenza – l’onere di provare che tale clausola sia nulla per violazione di una norma imperativa, quale è l’articolo 32 della legge “equo canone”. Infine, la Suprema corte rileva che l’espressa indicazione dei motivi giustificativi della previsione di una maggiorazione periodica del canone è certamente di supporto in caso di contestazione della legittimità della pattuizione, ma non costituisce condizione di validità della pattuizione stessa, come invece precedente giurisprudenza aveva affermato.

La seconda innovativa questione affrontata dalla Corte di Cassazione riguarda l’estensione della disciplina prevista dall’articolo 36 della Legge “equo canone” alle ipotesi di cessione di quote sociali di una società di persone che abbia come oggetto sociale l’esercizio di un’azienda nell’immobile locato.

Com’è noto, l’articolo 36 della L. 392/1978 prevede la cedibilità del contratto di locazione da parte del conduttore, a condizione che venga contestualmente ceduta o affittata anche l’azienda, sancendo la responsabilità del conduttore cedente nei confronti del locatore, salvo che quest’ultimo non lo abbia espressamente liberato, qualora il cessionario non adempia le obbligazioni assunte.

Tale norma risponde al duplice scopo di consentire, da un lato, la circolazione del contratto di locazione e, nello stesso tempo, di mantenere in capo al locatore la garanzia patrimoniale offerta dall’originario conduttore. Tali esigenze – sottolinea la Corte di Cassazione – permangono anche nel caso in cui il contratto di locazione circoli non insieme all’azienda, bensì in forza della integrale cessione delle quote di una società di persone. In tale forma societaria, infatti, è il patrimonio dei soci a fungere da garanzia dell’adempimento delle obbligazioni assunte è così come nel caso della cessione di azienda, il locatore non può opporsi all’integrale trasferimento delle quote societarie.

In definitiva, come già in passato era stata riconosciuta, in ambito tributario ai fini dell’applicazione dell’imposta di registro e in ambito di divieto di concorrenza ex articolo 2557 c.c., l’equivalenza tra cessione di azienda e cessione di quote di una società di persone, la Corte di Cassazione con questa innovativa pronuncia ha stabilito che l’articolo 36 della legge “equo canone” possa applicarsi analogicamente nel caso in cui la cessione del contratto di locazione avvenga per il mezzo della cessione integrale delle quote di una società di persone la cui attività venga esercitata nell’immobile locato, con la conseguenza che gli ex soci cedenti restano responsabili nei confronti del locatore di tutte le obbligazioni sorte in capo al cessionario, tra cui i canoni maturati dopo l’avvenuta cessione.

 di Giulia Comparini e Federica Pianta

 

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