L’attuale crisi sanitaria legata al contagio COVID-19 è sicuramente un evento eccezionale e caratterizzato da un’evoluzione imprevedibile. Non è dunque ancora possibile comprendere, né tantomeno prevedere, quali saranno gli effetti sull’economia italiana. Tuttavia, le aspettative per il futuro non sono rosee. Presentando il proprio report avente ad oggetto le previsioni per l’economia italiana nel 2020 e 2021, Confindustria ha offre un quadro a tinte fosche del futuro: viene previsto che, anche laddove l’emergenza sanitaria terminasse al prossimo mese di maggio, il PIL italiano subirà un grave calo, addirittura superiore a quello registrato nel 2009 in concomitanza con la recessione globale scatenatasi nel 2008.

In attesa di poter avere una più chiara visione della portata economica dell’attuale crisi sanitaria, va rilevato che le limitazioni alle attività produttive imposte ex lege e il crollo della domanda di beni e servizi hanno già dispiegato i propri effetti, andando a modificare lo scenario in cui gli operatori economici e commerciali si muovono. Tali cambiamenti dell’assetto economico si sono necessariamente riflessi sui contratti stipulati prima dell’inizio del diffondersi del virus, alterandone il sinallagma contrattuale, ovvero interferendo sulla possibilità per le parti di adempiere correttamente alle proprie obbligazioni.

Quanto descritto è rilevante non solo per i regolamenti negoziali sanciti da contratti “definitivi”, ma vale anche per i contratti preliminari. Questi ultimi sono espressione dell’equilibrio degli interessi delle parti, i quali – a seguito del venire in essere dell’attuale emergenza sanitaria – risultano essere profondamente variati. A tal proposito, va infatti rilevato come, nella pratica, il ricorso ai contratti preliminari avvenga spesso con il fine di far dipendere la realizzazione di un determinato negozio all’accadimento, ovvero al mancato accadimento, di determinati fatti o circostanze, specificatamente individuate in quanto rilevanti ai fini dell’operazione.

A fronte di ciò, è importante comprendere se vi siano rimedi applicabili ai contratti preliminari, i quali permettano alle parti di sottrarsi agli effetti del contratto preliminare, qualora a seguito del prodursi degli effetti negativi della crisi sanitaria non abbiano interesse a stipulare il contratto definitivo. In particolare, deve essere indagato se i rimedi generali previsti per i contratti definitivi possano trovare applicazione anche nei confronti dei contratti preliminari.

  • Quali sono i rimedi previsti dal Codice Civile in caso eventi imprevedibili successivi alla stipulazione del contratto?

I rimedi tipici generali previsti dal Codice Civile sono quelli dell’eccessiva onerosità sopravvenuta e dell’impossibilità sopravvenuta.

Il primo è il rimedio applicabile alla situazione in cui, a causa di eventi esterni imprevedibili e occorsi successivamente alla sottoscrizione del contratto, le prestazioni di una delle parti è divenuta eccessivamente onerosa rispetto alla controprestazione. In questo caso, la parte può agire in giudizio perché, una volta riconosciuto lo squilibrio prodottisi nel sinallagma tra le parti, sia dichiarata la risoluzione del contratto.  Ciò potrà essere evitato, laddove la controparte si offra di modificare le condizioni del contratto, bilanciandone nuovamente il sinallagma.

L’impossibilità sopravvenuta è invece il rimedio previsto per i casi in cui le prestazioni di una delle parti non diviene eccessivamente onerosa, ma non sono più passibili di esecuzione, a causa di eventi imprevedibili intercorsi successivamente alla stipulazione del contratto. L’impossibilità sopravvenuta può essere definitiva o temporanea. Nel primo caso, non essendoci possibilità che la prestazione diventi nuovamente possibile, l’obbligazione divenuta impossibile si estingue. Ciò non accade in caso di impossibilità temporanea, dove, finché la condizione di impossibilità perdura, la parte obbligata all’adempimento non è responsabile del proprio ritardo nell’adempimento. L’obbligazione si estingue solo se, a causa del protrarsi dell’inadempimento dettato dalla situazione di impossibilità, la controparte non ha più interesse nell’esecuzione della stessa.

  • I rimedi previsti in caso di eccessiva onerosità sopravvenuta possono trovare applicazione nei confronti di contratti preliminari?

Sì, ma ad alcune condizioni.

Va rilevato che i rimedi previsti in tema di eccessiva onerosità sopravvenuta delle prestazioni trovano applicazione solamente nei confronti dei contratti a esecuzione continuata o periodica, ovvero ad esecuzione differita. Dapprima la dottrina e, successivamente, anche la giurisprudenza hanno evidenziato come il contratto preliminare si atteggerebbe, rispetto al definitivo, come un contratto ad esecuzione differita. Di conseguenza, il rimedio in questione risulta essere applicabile anche ai contratti preliminari, in presenza di accadimenti straordinari verificatisi nel tempo compreso fra l’assunzione del vincolo de contrahendo e la stipula del definitivo.

Tuttavia, considerando che l’eccessiva onerosità è una vicenda che concerne prestazioni ad esecuzione futura, il relativo rimedio può essere invocato solamente dalla parte che non ha ancora adempiuto la propria obbligazione, divenuta, successivamente alla stipula del contratto preliminare, eccessivamente onerosa. Di conseguenza, sembrerebbe che il rimedio in questione non trovi applicazione nei confronti di contratti preliminari ad effetti anticipati (come, ad esempio, il caso in cui il compratore di un bene immobile abbia integralmente pagato il prezzo pattuito contestualmente alla conclusione del contratto preliminare).

  • È sempre possibile per la parte che vede il proprio adempimento divenire eccessivamente oneroso richiedere la risoluzione del contratto preliminare?

La risposta di alla domanda non è univoca.

Da un lato, infatti, viene affermato che la risoluzione del contratto preliminare non può essere fatta valere dalla parte che, con il proprio inadempimento, abbia ritardato l’esecuzione del contratto, rendendo necessario il ricorso dell’altro contraente alla tutela giudiziaria. Tuttavia, tale conclusione non viene accolta da quanti individuano la ratio dell’istituto risolutorio nella reazione normativa ad una eccessiva onerosità sopravvenuta, anche se imputabile allo stesso contraente che invoca il rimedio, sempreché non vi sia stata formale costituzione in mora.

•     I rimedi previsti in caso di impossibilità sopravvenuta possono trovare applicazione anche nei confronti di contratti preliminari?

Sì.

Qualora, successivamente alla stipulazione del contratto preliminare, vengano in essere condizioni che non permettono la stipulazione del definitivo, si può parlare di impossibilità del contratto preliminare e, di conseguenza, di applicabilità delle relative misure previste dal Codice Civile.

Inoltre, a seguito del riconoscimento della situazione di impossibilità relativamente al contratto preliminare, non può essere oggetto di accoglimento la domanda giudiziale di esecuzione in forma specifica del contratto preliminare.

  • Ci sono altri rimedi, anche a di natura giurisprudenziale che potrebbero essere utilizzare per risolvere il contratto preliminare?

Sì.

Ai rimedi sopra indicati espressamente previsti da parte del Codice Civile, deve essere aggiunto uno ulteriore di natura giurisprudenziale: la presupposizione.

Questa consiste in una circostanza “esterna” al contratto, che, pur se non specificamente dedotta come condizione, ne costituisce specifico ed oggettivo presupposto di efficacia. Infatti, tale circostanza assume per entrambe le parti, ovvero anche per una sola di esse ma con riconoscimento da parte dell’altra, valore determinante ai fini del vincolo contrattuale. Di conseguenza, il venire meno della presupposizione comporta la risoluzione del contratto.

L’applicazione dell’istituto della presupposizione ai contratti preliminari è stata riconosciuta dalla giurisprudenza di legittimità, seppure con sentenze risalenti.

  • È possibile fare ricorso ai predetti istituti nel caso di contratti preliminari sottoscritti prima che dell’esplosione degli effetti negativi dell’emergenza sanitaria?

Sì, ma è necessario valutare caso per caso.

Le ricadute negative dell’emergenza sanitaria hanno in generale modificato lo scenario economico in cui gli operatori si trovano, tuttavia, ai fini dell’applicazione delle predette misure è necessario identificare l’operazione che le parti intendevano porre in essere attraverso il contratto preliminare e gli interessi sottesi alla stessa esistenti al momento della sottoscrizione del contratto preliminare.

Qualora dalla predetta analisi emerga che una delle parti non ha interesse ad addivenire alla stipulazione del contratto definitivo perché, a causa della situazione emergenziale, vi sarebbe uno squilibrio economico delle prestazioni a proprio sfavore, si potrà ricorrere all’istituto dell’eccessiva onerosità sopravvenuta. Si pensi ad esempio al caso in cui un retailer sottoscriva un contratto preliminare di affitto di ramo d’azienda per svolgere, successivamente alla stipulazione, la propria attività di vendita all’interno di un centro commerciale. In questo caso, il canone che il retailer si è impegnato a corrispondere con la sottoscrizione del contratto preliminare è stato parametrato sulla capacità di fatturato che contraddistingueva il punto vendita, in quanto inserito all’interno del contesto del centro commerciale. Tuttavia, a seguito del venire in essere della situazione emergenziale, il centro commerciale non possiede più la medesima capacità attrattiva e, dunque, la quantificazione del canone d’affitto non risulta essere più giustificata.

In questo caso, potrebbe trovare applicazione anche l’istituto della presupposizione, in quanto potrà essere sostenuto che, a seguito delle chiusure che la Pubbliche Autorità hanno imposto e della diminuzione della capacità attrattiva del centro commerciale, è venuta meno una delle circostanze che hanno spinto le parti a sottoscrivere il contratto preliminare, cioè l’esercizio da parte del retailer della propria attività commerciale all’interno del centro commerciale, secondo le modalità che le parti ritenevano possibili al momento della sottoscrizione del contratto preliminare.

In ogni caso, risulta complesso definire a priori la portata applicativa di tutti i predetti istituti ai contratti preliminari negativamente influenzati dall’attuale situazione emergenziale. Come anticipato, sarà dunque necessario analizzare i testi contrattuali, le operazioni che le parti intendevano porre in essere attraverso la successione di contratto preliminare e contratto definitivo e, infine, gli interessi ad essa sottesi. Solo così, sarà possibile comprendere se sia possibile ricorrere agli istituti dell’eccessiva onerosità sopravvenuta, dell’impossibilità sopravvenuta e della presupposizione, ovvero sia preferibile cercare una soluzione condivisa con le altre parti contrattuali.