Con decreto reso inaudita altera parte n. 3071 del 2020 il Tribunale di Venezia si è nei giorni scorsi pronunciato, in sede di procedimento d’urgenza ex articolo 700 c.p.c., in merito all’azionabilità da parte del proprietario di un immobile di una fideiussione, prestata a garanzia della regolare corresponsione del canone di locazione, a fronte del mancato pagamento da parte del conduttore.
L’esame di questo decreto offre importanti spunti di riflessione in relazione ad alcuni dei temi più dibattuti e controversi in materia di affitti e locazioni commerciali nel corso della pandemia da Covid-19, ossia la facoltà del conduttore di sciogliersi unilateralmente dal contratto di locazione, in conseguenza di sopravvenute circostanze eccezionali, e il buon diritto del locatore (o del concedente nel caso degli affitti di ramo d’azienda) di escutere la garanzia bancaria prestata dal conduttore/affittuario.
Il fatto
Da quanto si apprende dai primi commentatori della vicenda, la controversia avrebbe ad oggetto un contratto di locazione di locali commerciali, siti nella città di Venezia e destinati alla vendita al dettaglio di prodotti in pelle.
In particolare, a poche settimane dalla stipulazione del contratto, l’effettivo esercizio dell’attività commerciale da parte del conduttore sarebbe stato precluso, dapprima, dal fenomeno della cosiddetta “acqua alta di Venezia” e successivamente dagli ordini di chiusura al pubblico delle attività commerciali emanati dal governo in conseguenza della pandemia da Covid-19.
A seguito di tali avvenimenti di portata eccezionale, il conduttore avrebbe deciso di risolvere il contratto con effetto immediato per impossibilità sopravvenuta e definitiva della prestazione del locatore e ha provveduto alla riconsegna delle chiavi dei locali, accettata dal proprietario.
La controversia nascerebbe dal fatto che il proprietario, ritenuta non legittima la risoluzione con effetti immediati, avrebbe contestato il mancato preavviso di sei mesi, previsto per il recesso da parte del conduttore, ritenendo al contempo
dovuti i canoni relativi al semestre di mancato preavviso. A fronte del mancato pagamento, il proprietario avrebbe quindi richiesto l’escussione della fideiussione alla banca garante.
Il conduttore, ritenendo il pagamento non dovuto, avrebbe richiesto al Tribunale di Venezia di inibire in via d’urgenza l’escussione della fideiussione, deducendo la sopravvenuta impossibilità della prestazione per causa non imputabile al debitore(ex articolo 1256 c.c.) e la sussistenza di una eccessiva onerosità sopravvenuta, in conseguenza di eventi straordinari ed imprevedibili (ex articolo 1467 c.c.).
A seguito del ricorso, con il citato decreto reso inaudita altera parte, il Tribunale ha ordinato alla banca garante “di non pagare quanto richiesto […] con riferimento alla Fideiussione” e “di non rivalersi nei confronti della parte attrice” in attesa una discussione in contraddittorio.
L’ “urgenza della trattazione” in “tempi non favorevoli”
Anzitutto, occorre rilevare che, per gli effetti del decreto legge 8 aprile 2020, n. 23, tutti procedimenti civili sono attualmente sospesi, salvi i casi espressamente previsti dalla legge, e salvi i procedimenti “la cui ritardata trattazione può produrre un grave pregiudizio alle parti”.
La sospensione è disposta, in linea di massima, anche per i procedimenti cautelari, tranne per quelli “aventi ad oggetto la tutela di diritti fondamentali della persona” (tra i quali non rientra il caso di specie).
Il Tribunale di Venezia ha tuttavia deciso di pronunciarsi egualmente sull’istanza del conduttore, ritenendo che nella fattispecie vi fosse un concreto rischio di “sostanziale pregiudizio” per il ricorrente-conduttore in caso di ritardo nell’adozione del provvedimento, visti i “tempi non favorevoli” dal punto di vista economico in cui è stata azionata la garanzia con ciò evidentemente intendendo il giudice fare riferimento alla pandemia da Covid-19.
Quest’ultima valutazione, operata dal Tribunale nel caso di specie, può portare a considerare, più in generale, che in tema di richiesta di inibitoria al pagamento di una fideiussione, la sussistenza di una congiuntura economica fortemente negativa ed incerta, come quella attuale, è già di per sé idonea ad integrare il rischio di “grave pregiudizio” che giustifica l’adozione di provvedimenti del giudice anche in pendenza del periodo di sospensione straordinaria dei processi.
Il fumus boni iuris
Trattandosi di un provvedimento preliminare, emesso inaudita altera parte, il decreto non si sofferma in modo particolare sulla fondatezza nel merito del ricorso, rinviando ad un più ampio approfondimento ad esito del contraddittorio tra le parti.
Sul punto è tuttavia opportuno evidenziare alcuni aspetti.
In primo luogo l’adozione di un provvedimento inibitorio urgente, che ordina alla banca di non pagare quanto contrattualmente pattuito in base alla fideiussione, non può che essere stato adottato in presenza di un fumus di fondatezza del merito delle doglianze esposte dal conduttore nel ricorso introduttivo, a conferma della tesi secondo cui la possibilità di svincolarsi dalle pattuizioni contrattuali, per effetto della sopravvenienza di circostanze eccezionali e straordinarie che abbiano determinato l’impossibilità sopravvenuta ovvero l’eccessiva onerosità delle prestazioni, è una strada percorribile dai contraenti penalizzati dall’emergenza epidemiologica.
Allo stesso modo, occorre tuttavia non dare un peso eccessivo a questa pronuncia giurisprudenziale che da un lato è un provvedimento meramente provvisorio e dall’altro lato si riferisce ad un caso concreto molto particolare, in cui il contratto di locazione aveva appena avuto inizio e si sono susseguiti più eventi straordinari sommatisi l’uno all’altro.
Infine, è bene sottolineare che il giudice ha affermato di voler “attendere, prima di disporre per il prosieguo, lo stato della normativa all’esito del deposito delle memorie delle resistenti, visto che essa è in continua evoluzione e segue l’andamento della epidemia”. Tale affermazione esprime la previsione, o l’auspicio, di un possibile intervento diretto da parte del legislatore sul tema, idoneo a bilanciare, sul piano generale, i contrapposti interessi di locatori e conduttori nonché di concedenti e affittuari e a porre fine agli aspri contrasti che stanno animando i contraenti in questo particolare periodo storico.