• Il Governo ha previsto dei benefici a favore dei conduttori con riferimento ai canoni di locazione?
Sì.
Al fine di contenere gli effetti negativi derivanti dalle misure di prevenzione e contenimento connesse all’emergenza epidemiologica da COVID-19, con l’art.65 del decreto legge c.d. “Cura Italia” il governo ha introdotto una particolare agevolazione per i soggetti esercenti attività di impresa che conducono in locazione un immobile rientrante nella categoria C/1 (negozi e botteghe) e che non hanno più potuto operare come previsto dal D.P.C.M. dell’11 marzo 2020 e successivi provvedimenti: ad essi è riconosciuto per l’anno 2020 un credito d’imposta nella misura del 60 per cento dell’ammontare del canone di locazione relativo al mese di marzo 2020.
Come precisato dall’Agenzia delle Entrate con la circolare n. 8/E del 3 aprile 2020, sebbene la disposizione faccia riferimento, genericamente, al 60 per cento dell’ammontare del canone, essa ha la finalità di ristorare l’esercente l’attività dal costo sostenuto per il canone del mese di marzo: pertanto, il credito di imposta maturerà soltanto a seguito dell’avvenuto pagamento del canone medesimo.
• I conduttori che hanno corrisposto il canone del mese di marzo 2020 possono già utilizzare in compensazione il credito d’imposta?
Sì.
I conduttori dovranno presentare telematicamente apposito modello F24 presso l’Agenzia delle Entrate.
Con la risoluzione n. 13/E del 20 marzo 2020, l’Agenzia delle Entrate ha comunicato di aver istituito il codice tributo “6914” – da inserire in sede di compilazione del modello F24 – denominato “Credito d’imposta canoni di locazione botteghe e negozi – articolo 65 del decreto-legge 17 marzo 2020, n. 18”, al fine di consentire l’utilizzo in compensazione del credito di imposta.
• Il governo ha previsto altre agevolazioni per i conduttori per il mese di aprile 2020 o i mesi successivi?
No.
Al momento non sono previsti benefici per i conduttori in relazione ai mesi successivi a marzo 2020.
Il conduttore e il locatore possono però trovare una soluzione condivisa e accordarsi per sospendere o ridurre il canone dovuto da parte del conduttore per i mesi successivi a marzo 2020, andando così a modificare il contratto di locazione in essere tra loro.
• È opportuno formalizzare per iscritto gli accordi integrativi del contratto con cui si stabilisce una riduzione ovvero la sospensione del pagamento del canone di locazione per alcuni mesi?
Sì.
La scrittura privata potrà infatti essere utilizzata dalle parti per provare le modifiche intervenute in caso di controversie: ciò è più complicato in caso di accordi verbali aventi ad oggetto patti posteriori alla stipulazione di un contratto,
in quanto il nostro ordinamento prevede che si possa ricorrere alla prova per testimoni solo in casi eccezionali.
Inoltre, la scrittura privata potrà essere registrata presso l’Agenzia delle Entrate.
Soltanto con la registrazione della scrittura privata il locatore potrà comunicare all’Agenzia delle Entrate il nuovo importo annuo del canone sul quale saranno dovute le imposte: in tal modo il locatore eviterà di corrispondere imposte non dovute.
• Occorre conferire data certa all’atto per renderlo opponibile ai terzi e dare contezza del fatto che la modifica è successiva alla stipulazione del contratto di locazione?
Sì.
Tra le varie soluzioni per dare data certa ad un atto: ai sensi dell’art. 2704 c.c., la registrazione presso l’Agenzia delle Entrate della scrittura privata conferisce alla stessa data certa.
Un’altra soluzione è trasmettere copia dell’atto via P.E.C. all’indirizzo P.E.C. della propria controparte: la posta elettronica certificata garantisce infatti la data certa.
Una volta effettuato l’invio, sarà necessario conservare le due e-mail certificate trasmesse dal gestore di posta elettronica certificata, con cui si certifica l’avvenuta presa in consegna del messaggio e il suo recapito.
• Si possono formalizzare gli accordi “a distanza”?
Sì.
È possibile per chi possiede una firma elettronica qualificata sottoscrivere l’atto digitalmente: entrambe le parti potranno perciò sottoscrivere la scrittura privata con la propria firma elettronica qualificata, scambiandosi il documento sottoscritto via P.E.C. per maggiore sicurezza.
Un’altra soluzione a disposizione delle parti per formalizzare gli accordi intercorsi è lo scambio di proposta e accettazione via P.E.C.
• Senza la registrazione della scrittura privata integrativa del contratto il locatore corrisponderà le imposte sul nuovo ammontare del canone annuo come risultante dall’accordo di riduzione del canone?
No.
Senza la registrazione degli accordi con cui le parti convengono riduzioni o sospensioni del pagamento del canone di locazione, il locatore dovrà continuare a corrispondere le imposte sulla base dell’importo del canone annuo stabilito nel contratto di locazione registrato: sarà irrilevante per l’Agenzia delle Entrate il fatto che il locatore percepisca meno di quanto dichiarato alla stessa con la registrazione del contratto di locazione in essere.
• La registrazione deve essere effettuata obbligatoriamente entro 30 giorni dalla sottoscrizione della scrittura privata?
No.
In base alla legge, le scritture private integrative del contratto devono essere registrate entro 30 giorni dalla data di sottoscrizione.
Tuttavia, ai sensi dell’art. 62 del decreto legge c.d. “Cura Italia”, se il termine per effettuare la registrazione cade tra l’8 marzo 2020 e il 31 maggio 2020, il
contribuente può beneficiare della sospensione dei termini, con diritto di effettuare l’adempimento entro il 30 giugno 2020.
• L’Agenzia delle Entrate mette a disposizione un modello da presentare per richiedere la registrazione di un accordo di riduzione del canone di locazione?
Sì.
L’Agenzia delle Entrate mette a disposizione il “Modello 69” da compilare e da presentare unitamente all’accordo di riduzione del canone di locazione.
• Vi sono delle spese per la registrazione della scrittura privata?
No.
In base all’art. 19 del D.L. 133/2014, la registrazione dell’atto con il quale le parti dispongono esclusivamente la riduzione del canone di un contratto di locazione ancora in essere è esente dalle imposte di registro e di bollo.
• Il locatore e il conduttore possono decidere di risolvere il contratto di locazione in essere e stipulare un nuovo contratto di locazione che prevede un diverso canone?
Sì.
Le parti sono libere di trovare un nuovo accordo sugli aspetti economici della locazione: pertanto, potranno risolvere il contratto di locazione in essere e stipulare un nuovo contratto che prevede le condizioni economiche convenute.
In tal caso, ai sensi dell’art. 62 del decreto legge c.d. “Cura Italia”, se il termine di 30 giorni per effettuare la registrazione presso l’Agenzia delle Entrate cade tra l’8 marzo 2020 e il 31 maggio 2020, il contribuente può beneficiare della sospensione dei termini, con diritto di effettuare l’adempimento entro il 30 giugno 2020.
L’Agenzia delle Entrate, con la circolare n. 8/E del 3 aprile 2020, ha precisato che il contribuente, se si avvale della sospensione dei termini per la registrazione del contratto di locazione, non è tenuto al relativo versamento dell’imposta (sino all’effettiva registrazione, si intende).
Se il contribuente decide invece di registrare immediatamente il contratto di locazione (ad esempio in via telematica) e non si avvale del beneficio della sospensione dei termini, dovrà versare le imposte dovute.
• Il termine per il versamento dell’imposta di registro annuale (che va effettuato entro 30 giorni dalla scadenza di ciascuna annualità) viene differito al 30 giugno 2020?
No.
L’Agenzia delle Entrate, con la circolare n. 8/E del 3 aprile 2020, ha precisato che il contribuente è tenuto a effettuare i versamenti delle rate successive dell’imposta di registro dovuta per i contratti di locazione già registrati nei termini ordinari: il termine per il versamento, qualora lo stesso cada tra l’8 marzo e il 31 maggio 2020, non viene differito al 30 giugno 2020.