Germania: La riduzione del canone durante il lockdown (II)

Germania: La riduzione del canone durante il lockdown (II)

Può un tenant pretendere la riduzione del canone per il periodo di chiusura del proprio esercizio commerciale durante il lockdown? L’annosa questione continua a occupare anche i tribunali tedeschi e ha portato recentemente sia a Dresda che a Berlino a una interessante svolta.

Ricapitoliamo: nelle prime pronunce del secondo semestre 2020 i tribunali tedeschi avevano a grande maggioranza negato un diritto alla riduzione del canone, dando quindi ragione ai landlord. I giudici ritenevano che la chiusura degli esercizi commerciali imposta dalla Pubblica Autorità a causa dell’emergenza Covid-19 è un rischio radicato nella sfera del conduttore e non del locatore.

Già in queste prime sentenze si esaminava – tra le varie fonti di un eventuale diritto alla riduzione del canone – anche l’applicazione di una norma del Codice Civile tedesco (art. 313 BGB) che prevede l’adeguamento di un contratto se successivamente alla sua stipula interviene un notevole mutamento delle circostanze che formano la base negoziale. In questi casi può essere preteso l’adattamento delle condizioni contrattuali se la prosecuzione invariata del contratto è inaccettabile per una delle parti. Il concetto della inaccettabilità è comparabile alla eccessiva onerosità sopravvenuta disciplinata dall’art. 1467 del Codice Civile italiano.

Tuttavia, i giudici delle citate sentenze avevano ritenuto che il tenant avrebbe dovuto dimostrare concretamente che il pagamento del canone “pieno” metteva in pericolo la sua esistenza, nonostante il periodo relativamente breve del lockdown.

Recentemente sia la Corte d’Appello di Dresda che quella di Berlino hanno pronunciato sentenze in cui si è scelto un approccio più favorevole ai tenant. Nel caso di Dresda (sentenza OLG Dresden del 24.02.2021, n. 5 U 1782/20) si trattava di un negozio di vendita al dettaglio di tessili, mentre nella pronuncia del Kammergericht Berlin (sentenza del 1° aprile 2021, n. 8 U 1099/20) era il gestore di una sala bingo a Berlino che aveva versato il canone di locazione ridotta del 50% per i mesi di aprile e maggio 2020. In quel periodo il suo esercizio era rimasto chiuso in base all’ordine della Pubblica Autorità regionale.

I giudici delle Corti d’Appello di Dresda e di Berlino chiariscono innanzitutto che l’aspettativa delle parti che non si verifichi una pandemia con conseguente lockdown indetto dalle autorità, forma parte del fondamento negoziale. Di conseguenza, la pandemia e le misure restrittive ordinate dalle autorità rappresentano una notevole mutazione delle circostanze.

Inoltre, è probabile che le parti, se avessero previsto tale situazione, avrebbero concordato una riduzione del canone per il periodo della chiusura. Fin qui le sentenze di Dresda e Berlino riportano le stessi assunzioni delle precedenti sentenze di altri tribunali.

La novità riguarda la questione se la prosecuzione invariata del contratto è inaccettabile per una delle parti. A tale proposito i giudici di Dresda e Berlino precisano che il periodo di chiusura ordinato a causa della pandemia è un evento incisivo, non prevedibile e non imputabile alla sfera di rischio di una delle due parti che mette potenzialmente in pericolo l’esistenza economica del conduttore. Di conseguenza, gli svantaggi causati devono essere distribuiti tra entrambe le parti in pari misura in base ad un principio di solidarietà.

A differenza delle precedenti sentenze, i giudici di Dresda e Berlino non ritengono necessario che il tenant dimostri concretamente che la sua esistenza economica sia in pericolo qualora fosse tenuto a proseguire il contratto invariato. Nel caso di una chiusura totale della durata di un mese o addirittura di oltre un mese tale rischio è probabile e questa probabilità secondo i giudici è sufficiente per poter invocare l’adeguamento del contratto.

È presumibile che i giudici si siano ispirati alla nuova norma dell‘art. 240 comma 7 dell’EGBGB (disposizioni di attuazione del codice civile tedesco). La norma stabilisce infatti che nelle locazioni commerciali si presume una notevole mutazione delle circostanze che formano la base negoziale se l’utilizzo dell’immobile viene limitato o completamente interrotto a causa delle misure restrittive dovute alla pandemia. Tuttavia, la norma non faceva parte del pacchetto degli strumenti di sostegno finanziario varato dal governo tedesco all’inizio della crisi pandemica, ma è entrata in vigore solo il 31.12.2020 e quindi non è ancora applicabile ai periodi di lockdown del 2020.