Rinegoziazione del contratto di locazione: la proposta di legge è al vaglio del Parlamento

Rinegoziazione del contratto di locazione: la proposta di legge è al vaglio del Parlamento

Era ormai da diverso tempo che in molti attendevano tale annuncio: la Commissione Attività Produttive della Camera dei Deputati ha avviato l’esame della proposta di legge C. 2763 recante “Disposizioni concernenti la rinegoziazione dei contratti di locazione di immobili destinati ad attività commerciali, artigianali e ricettive per l’anno 2021 in conseguenza dell’epidemia di COVID-19”.

L’analisi della proposta da parte del Parlamento costituisce, senza dubbio, un aspetto rilevante poiché dimostra con chiarezza l’intenzione del legislatore di individuare una soluzione ai numerosi problemi emersi tra locatori e conduttori durante il periodo della pandemia. Senonché, preme comunque rilevare come la proposta, che nel complesso si compone di sei articoli ognuno dedicato ad uno specifico aspetto del rapporto locatizio, presenti diverse criticità, sulle quali vale la pena concentrare l’attenzione.

Anzitutto, la proposta si apre, al primo articolo, con il riconoscimento per i locatori e conduttori della sola possibilità di rinegoziare il canone di locazione, mediante la stipulazione di un nuovo contratto. Si rileva, fin da subito, un primo potenziale contrasto tra la proposta, che appunto fa riferimento alla “possibilità di rinegoziare il canone di locazione”, e le indicazioni fornite a riguardo dalla Corte di Cassazione che, nella Relazione dell’8.07.2020, precisa più volte che “il contemperamento tra istanze creditorie e debitorie relative alle prestazioni temporaneamente impossibili o eccessivamente onerose va intrapreso attraverso il ricorso alla rinegoziazione”, qualificando dunque la rinegoziazione come un percorso obbligato piuttosto che una mera facoltà delle parti.

Anche il secondo articolo presta il fianco ad alcune riflessioni critiche. È previsto, infatti, che la rinegoziazione del contratto produca un duplice effetto giuridico: il conduttore potrebbe avvalersi di una riduzione fino al 50% del canone mensile previgente e, per la corresponsione della restante parte, beneficerebbe di un contributo a fondo perduto pari al 25% dello stesso canone; al locatore, invece, verrebbe riconosciuto un credito di imposta pari al 50% del canone di locazione mensile previgente a cui si aggiungerebbe quanto corrisposto dal conduttore a titolo di canone ridotto pari, come detto, all’altra metà del totale.

Dall’analisi della norma emerge una chiara disparità di trattamento tra le parti: mentre il locatore in seguito alla rinegoziazione si assicurerebbe un importo pari al totale del canone previgente, il conduttore, nonostante le agevolazioni, dovrà comunque corrispondere a proprio carico una parte del canone di locazione.

Se, da un lato, la disposizione persegue evidentemente l’obiettivo di incentivare i locatori a rinegoziare il contratto e prevenire l’insorgenza di future controversie, dall’altro, la stessa sembra trascurare la circostanza per cui i soggetti effettivamente penalizzati dalle misure di contenimento del contagio siano proprio conduttori i quali, sulla base delle norme contenute nella proposta, conseguirebbero certamente un beneficio, ma sarebbero comunque tenuti a corrispondere una parte del canone, malgrado il rischio di nuovi periodi di chiusura totale delle attività.

Quanto alle ulteriori misure previste dalla proposta, merita sicuramente rilievo il riconoscimento della facoltà, per i locatori, di avvalersi della cessione del credito di imposta a soggetti terzi, compresi istituti di credito ed intermediari finanziari. Si tratta, verosimilmente, di un’ulteriore prescrizione volta ad invogliare i locatori a perseguire la strada della rinegoziazione.

Accanto alle previsioni strettamente relative al canone, la proposta prevede a vantaggio dei conduttori, sempre in caso di rinegoziazione del contratto, una riduzione degli oneri delle bollette elettriche per il primo semestre dell’anno corrente. Sarà l’A.R.E.R.A., l’autorità di regolazione, a definire le concrete modalità di applicazione della norma agli immobili oggetto di contratti di locazione rinegoziati.

Merita, da ultimo, fare cenno all’ambito di applicazione delle disposizioni contenute nella proposta.

Anzitutto, la stessa sembra avere una portata limitata dal punto di vista temporale: al fine della produzione degli effetti sopra descritti, infatti, la rinegoziazione del contratto deve intervenire entro il 31 dicembre 2021. A tal riguardo, considerato che l’esame della proposta è stato appena avviato e il percorso dell’iter legislativo non è sempre di breve durata, non può escludersi che, nel caso di approvazione ed entrata in vigore della legge, tale termine venga prorogato.

Sicuramente da rilevare in chiave critica, invece, è la previsione relativa alla portata degli effetti della proposta: difatti, i contratti di locazione che potranno beneficiare delle misure ivi previste sono unicamente quelli aventi ad oggetto immobili accatastati come C1 (“Negozi e botteghe”), C3 (“Laboratori per arti e mestieri”) e D2 (“Alberghi e pensioni”). Resterebbe esclusa, pertanto, la categoria catastale D8 (“Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un’attività commerciale”), categoria in cui rientra la gran parte degli immobili che ospitano grandi strutture di vendita presenti sul territorio italiano. Allo stesso modo, non rientrerebbero nel campo di applicazione della proposta i contratti di affitto d’azienda e di ramo d’azienda che, all’atto pratico, costituiscono una tipologia contrattuale frequentemente adoperata dagli operatori del settore retail, in particolar modo – ma non solo – nell’ambito dei centri commerciali.

In base ad una primissima analisi del contenuto della proposta, dunque, non si possono non notare una serie di criticità che, in sede di discussione, dovranno certamente essere oggetto di scrupolosa attenzione. Ad ogni modo, come sopra accennato, dall’approdo di tale proposta in Commissione si evince come la necessità di risolvere le controversie del rapporto locatizio, non essendo più confinata all’ambito strettamente contrattuale ma coinvolgendo invece interi settori e filiere produttive dell’economia nazionale, ha suscitato l’interesse del legislatore.

L’auspicio è che, in seguito all’esame della proposta, le criticità sopra viste vengano superate, così che venga introdotto nell’ordinamento un parametro legale per la risoluzione di uno dei più aspri contrasti che hanno caratterizzato quest’anno di pandemia, ciò vale a dire quello tra locatori e conduttori.