La causa (concreta) dei contratti e il COVID-19

Il caso delle locazioni nel mondo retail

Secondo la più recente evoluzione del pensiero giurisprudenziale la causa non è più tanto intesa come la “funzione economico-sociale del contratto” quanto, piuttosto, come la “funzione economico-individuale del contratto”; in questo senso si è espressa la Cassazione nella recente sentenza n. 1184/2020 facendo proprio un concetto già ampiamente propugnato in decisioni meno recenti tra le quali, ad esempio, la sentenza n. 10612/2018 e la sentenza n. 4628/2015.

Il concetto di causa ha dunque in maniera ormai pressoché consolidata nella giurisprudenza di legittimità cessato di essere individuato nella finalità astratta perseguita dai singoli contratti e viene invece fatto coincidere con la finalità concreta perseguita dalle parti che hanno deciso di stipulare un contratto. Dunque, secondo questa interpretazione la causa, ad esempio, di una locazione commerciale non è più intesa come il trasferimento della detenzione di un immobile a destinazione commerciale in cambio del canone, bensì come la sintesi dell’interesse del locatore di trarre un reddito dall’immobile e del conduttore di utilizzare il bene per la propria attività commerciale.

Alla luce di ciò vi è da chiedersi se sia fondata e corretta la pretesa di alcuni locatori di immobili a destinazione commerciale di continuare a percepire il canone in vigenza dei provvedimenti di chiusura degli esercizi commerciali adottati dalle autorità per combattere il COVID-19.

La risposta sembrerebbe essere negativa: se il conduttore e il locatore si sono determinati a stipulare la locazione per a) sfruttare la destinazione commerciale e dunque ricavarne una certa rendita e per b) utilizzare il bene immobile per esercitarvi un’attività commerciale al dettaglio, è evidente che le misure restrittive in corso impediscono il raggiungimento di tali finalità. Quale dunque la soluzione? Trattandosi di un’impossibilità temporanea della prestazione del locatore di mettere a disposizione il bene al conduttore, la conseguenza parrebbe essere quella di una riduzione del canone ai sensi dell’art. 1464 c.c.

Peraltro, l’impatto del COVID-19 sulle locazioni commerciali si farà verosimilmente sentire anche nel medio/lungo periodo quando le attività commerciali potranno tornare operative, ma non saranno così performanti come prima della pandemia. E’ lecito infatti aspettarsi che le misure – non ancora adottate ma preannunciate – che regoleranno gli accessi agli esercizi commerciali nonché le modalità di conduzione dell’attività (ad esempio, si è parlato di sanificazione dei capi di abbigliamento provati dal cliente) avranno un impatto negativo sui consumi e renderanno dunque meno proficua l’attività commerciale.

Chi sopporterà le conseguenze di questa situazione?

Unicamente il conduttore che, a fronte di minori incassi e maggiori costi di gestione, dovrà comunque essere vincolato ad un canone discusso e convenuto prima della pandemia?

La risposta non può che essere negativa poiché l’ordinamento non tollera gli squilibri del sinallagma contrattuale (dunque gli squilibri nella causa concreta) e offre, invece, la possibilità alla parte svantaggiata di chiedere la risoluzione per eccessiva onerosità sopravvenuta i contratti di durata (quale appunto la locazione) qualora sia occorso un evento straordinario e imprevedibile (art. 1467 codice civile).

Allo stato attuale della conoscenza scientifica parrebbe proprio che la pandemia sia un evento straordinario e imprevedibile che determinerà una perdita di valore del bene immobile per via delle misure preannunciate dal governo e che, dunque, potrebbe fondare la richiesta di risoluzione del contratto da parte del conduttore, salvo che il locatore non offra di riequilibrare il canone rispetto al nuovo valore dell’immobile.

La prova del nove sarà costituita, verosimilmente, dalla difficoltà nel medio/lungo periodo per i locatori nel mettere sul mercato i propri immobili nonché da valori di mercato degli immobili commerciali sensibilmente inferiori rispetto a quelli precedenti alla pandemia.