Germania: la riduzione del canone durante il lockdown

Le prime sentenze dei tribunali tedeschi

Anche nei tribunali tedeschi sono arrivate le prime controversie relative al diritto del tenant di non pagare il canone durante la sospensione della sua attività commerciale ordinata dalla Pubblica Autorità a causa dell’emergenza Covid-19.

Grazie alla velocità dei procedimenti si è già di fronte alle prime sentenze. Ha aperto la pista il Landgericht Heidelberg con la sentenza del 30.07.2020 (n. 5 O 66/20). Nel frattempo, sono seguite ulteriori pronunce dei Tribunali di Francoforte sul Meno, Stoccarda, Zweibrücken e Monaco di Baviera.

La prevalente interpretazione dei giudici è quella di dar ragione ai landlord, negando quindi ai tenant il diritto di sospendere il pagamento del canone per il periodo di chiusura dei loro esercizi commerciali. L’unica “voce fuori dal coro” è per ora quella del giudice di Monaco di Baviera (sentenza del 22.09.2020, n. 3 O 4495/20) che ha riconosciuto a favore del tenant una riduzione del canone in proporzione all’entità delle limitazioni subite nelle varie fasi del lockdown.

Ma vediamo più nel dettaglio gli aspetti in discussione:

1. Vizio della cosa locata

Il paragrafo 536 BGB (BGB è l’acronimo di Bürgerliches Gesetzbuch, il codice civile tedesco) prevede a favore del conduttore un esonero totale o parziale dall’obbligo di pagare il canone se la cosa locata presenta un vizio che la rende inadatta o parzialmente inadatta all’uso pattuito.

Sul punto tutte le pronunce (ad eccezione di quella bavarese) considerano la non utilizzabilità dei locali in mancanza di un’espressa pattuizione come una limitazione della facoltà del tenant di poter esercitare la sua attività e non come un venir meno della idoneità dei locali per l’utilizzo pattuito. Solo una limitazione riferita al locale stesso (come, ad esempio, nel caso di requisiti di sicurezza o di tutela dell’ambiente contro emissioni imposti dalla Pubblica Autorità oppure quando l’immobile non è accessibile a causa di un blocco stradale) rappresenta un vizio che comporta il diritto del conduttore di sospendere o di ridurre il canone proporzionalmente rispetto al minor uso.

 Nei casi oggetto invece delle recenti pronunce delle corti tedesche l’evento che ha determinato la chiusura degli esercizi commerciali non è un vizio del bene locato bensì un intervento di ordine pubblico di cui oggetto è l’esercizio dell’attività del conduttore, ritenuto pericoloso a causa del rischio di infezioni. Questa circostanza, per le corti tedesche, rientra nella sfera di rischio del conduttore  e non del locatore.

Anche la pattuizione di un canone fisso (canone minimo) e di un canone variabile in funzione del fatturato annuale del tenant dimostra la volontà delle parti di lasciare il rischio del mancato fatturato in capo al tenant.

• Impossibilità della prestazione

Analogamente a quanto previsto dall’art. 1463 del codice civile italiano anche il codice civile tedesco prevede che in caso di impossibilità (qui: dell’obbligo del locatore di consentire l’utilizzo della cosa locata) viene meno il diritto alla controprestazione (qui: al pagamento del canone).

Secondo il giudice di Heidelberg i locali commerciali erano rimasti generalmente utilizzabili anche durante il lockdown. La prestazione del landlord, ovvero la messa a disposizione dei locali, non era divenuta impossibile. La non utilizzabilità ai fini dell’esercizio commerciale fa invece parte dei rischi in capo al tenant.

• Mutamento delle circostanze alla base del contratto

Il paragrafo 313 BGB prevede l’adattamento del contratto se le circostanze che formano la sua base sono mutate in modo significativo successivamente alla conclusione del contratto e se le parti non avrebbero concluso il contratto oppure l’avrebbero concluso con un contenuto diverso se avessero previsto tale mutamento. Ulteriore condizione per l’adattamento del contratto è che la sua prosecuzione invariata è inaccettabile per una delle parti. Il concetto della inaccettabilità è comparabile alla eccessiva onerosità sopravvenuta disciplinata dall’art. 1467 del codice civile italiano.

Sul punto il giudice di Heidelberg, a cui fanno seguito le altre pronunce (sempre ad eccezione di quella bavarese), ritiene che la chiusura dell’esercizio commerciale in base all’ordine della Pubblica Autorità rappresenti un mutamento significativo delle circostanze che le parti alla conclusione del contratto non hanno previsto.

Tuttavia, la prosecuzione del contratto invariato non è inaccettabile per il tenant perché non ha dimostrato che il pagamento del canone metterebbe in pericolo la sua esistenza, considerando anche il periodo limitato della chiusura dal 18.03.2020 al 19.04.2020.

In conclusione, sembra che la giurisprudenza tedesca si posizioni per ora prevalentemente a favore dei landlord, ma resta da attendere se le sentenze citate verranno confermate dalle Corti d’Appello. Eventuali pronunce potrebbero essere pubblicate nel corso del 2021.

In ogni caso, anche in Germania la maggioranza dei landlord e tenant ha preferito la rinegoziazione delle condizioni contrattuali ad una controversia giudiziale, cercando di costruire un nuovo equilibrio contrattuale e di mantenere in vita il rapporto.